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小产权火不了

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  “383新政推动公寓抢购潮,准现房抢占投资制高点,六层精装电梯艺术公寓亦可直接入住”。这是通州宋庄一个新开盘的小产权项目的广告群发手机短信。

  “快告诉我哪儿有小产权啊?”不少投资者,认为政策出来之后小产权要放开,现在买入是好时机,于是准备“豪赌”一把。也有小产权房开发商试图借机涨价,到处放风聚集人气。但《法制晚报》记者在市场调查过程中,却发现小产权房并未因为新的政策理论而“受惠”,来自各方面的声音也多不看好这个市场。

  同时,对于小产权房转正的问题,村民身份的业主和市民身份的业主想法截然相反。市民身份的业主希望转正套利,而村民身份的业主不希望转正,因为转正后产权只有70年,不转正永远都是村民自己的。

   中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文日前在接受采访时表示,小产权房不合法的根源在于农村集体土地在规划上,不是用来建商品住宅的,小产权不符合土地规划利用,违反了土地用途的管制。


 探访

  小产权楼盘确有涨价 业绩惨淡

 前几天,记者收到一条内容为“383新政推动公寓抢购潮,准现房抢占投资制高点,六层精装电梯艺术公寓亦可直接入住”的小产权房产广告促销短信。

早在10月份,由国务院发展研究中心提交的一份改革方案,包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”,被坊间称为“383改革方案”。

 该方案最引人关注的内容之一就是对小产权房如何妥善解决,而打着“383”旗号发广告的,小产权房尤多。在经过电话确认之后,《法制晚报》记者如约在通州宋庄小堡村,找到了案名为“赏石苑”的小产权项目。

 记者现场没有发现任何关于该在售楼盘的典型标识,道旗、横幅都没出现“赏石苑”字样,更没有“开盘”、“优惠”等醒目的促销口号。

“听说方案时,老总就打来电话,要求我们涨价,涨了200元每平。”业务员小霍跟记者介绍,整个项目有170多套房屋,现在还有150套,其中一栋是精装修公寓,其他是普通住宅,均价8千多。

  记者看到,售楼处里面坐着不到10个人,但是在记者前后几个小时的到访时间里,并没有看到有客户在看房,也没有新的看房人入内。

记者在网上搜索到该项目今年5月29日发的帖子,自称有房源150套,由此可推断,这几个月,包括有关小产权房的“利好”政策发布之后,该项目销售量为零。

 “他们卖不动是正常的!”一位多年从事通州小产权房和政策房销售的经纪人姚女士透露,宋庄的小产权房几乎是停顿状态。政府查得紧、客户弄不懂政策不出手、开发商不敢做推广。即使有一两套的“成交”,也是开发商或者销售公司的“自己人”。

 “他们还真敢卖啊!其他项目都不敢动。”姚女士指的是通州宋庄另外两个知名项目。房子卖到一半,政府出面干涉,还在已经快封顶的高楼上悬挂条幅,提醒市民小心非法建筑的风险。这两个项目,一个在“赏石苑”南侧,一个在北侧,相距不过几百米,现在已是人去楼空,建设和销售全面停顿。


  分析

  此“小产权”非彼小产权

 在购房人、投资人心目中,对小产权房都有一个自己的理解,那就是:凡是不发“大产权证”的都叫小产权,或者凡是建筑在农村集体土地上的,都叫“小产权”。但是,这个小产权的“含金量”可有天壤之别。

 薛经理是通州区一个专门从事小产权房开发的前期部经理,跑地、签合同都是他的事儿。在跟记者谈起宋庄小产权房的时候,他断然否定:“那不叫小产权”。

 他认为,真正意义上的“小产权房”,指的是购房人跟村委会或基层政府签订的“购房合同”、或者使用权协议,这才叫“土地流转”。而宋庄那几个项目却不是,开发商跟村里面签订的是《土地租赁协议》,在上面盖楼,也不管这些土地的使用性质,换句话说是没有规划。没规划的楼房就是违章建筑,“说不定什么时候就给你拆了!”薛经理说。

 “小产权有条件转正”这句话不管是否能实施,违章建筑总是不能买,因为跟开发商签订协议,根本没找到“本家主人”——村委会。村委会的红章,没有盖在保障你购房权利的合同上,什么时候村里想流转土地了,增值是村民和开发商的,而购房人不可能有土地收益,根据合同,人家“不认识你”。

  这一点,记者在北京市国土局通州分局得到了印证。执法大队陈队长对《法制晚报》记者说,“真的连小产权都不是”,开发商用租地盖房子,这种用地行为就是违法,根本没有规划,国土部门已经会同当地政府治理了很多次。宋庄那两个停工、停售等待处理的项目,现在的状态是“罚没”,交给镇政府处理了。


   现状

  有村委会公章项目  客户相对多

  在京通快速路和通燕高速连接点——通州区西马庄,有一处打着明显标志的小产权项目:永顺家园(资料、团购、论坛)。

 售楼处工作人员显得比其他项目的销售人员,更加自信和坦率,一位男性经理介绍,该项目有合法的规划,是通州新城建设村民上楼工程的一部分,上网可以查到规划许可证文件编号。记者要求看合同范本条款,这位经理很配合地拿来了一份制式合同,签约的甲方 确实是某村委会,并加盖了公章。

  销售经理告诉记者,之所以有房销售,是因为解决了村民上楼的问题之后,多余的被拿来给外来户,小区中村民和非村民的比例是2:1左右。

  该小区的看房人明显比宋庄项目的多,在记者看房前后,不断有客户到访。


声音

   并不是每个业主都想“转正”

  朝阳区著名的小产权项目——东旭花园(资料、团购、论坛),位于京哈高速与京通快速之间,东旭花园的主力户型是独栋别墅和联排别墅,一部分住户是黑庄户乡的村民,另一部分是城里过来的“购房者”,其中不乏演艺界名人。

  对于小产权转正问题,村民身份的业主和市民身份的业主想法截然相反。

  韩先生是朝阳区城镇户籍,15年前买了这里一栋联排,后来又换成了一个独栋。韩先生认为,转正的目的是为了使别墅的产权能合法增值,但是这么多栋别墅,隔三差五地办手续不现实,而且需要对整体项目进行实测和确权,这个工程太繁杂了。“我想转正,他们不想转,我一个人也转不了啊!”

  韩先生所说的“他们”,是指户籍在本村的村民,记者在村口,与一位准备回家的村民王先生聊了起来。

  “我才不转呢?转正要交多少钱我不知道,不转正我能住一辈子,孩子还能住,交了钱改成国家的,最多住70年,这个账谁不会算!”


新闻延伸

   村主任:“谁再卖土地就对不起乡亲们”

 “现在,不仅购房人谨慎,就连村里面都谨慎了”,通州区某村委会负责人杨主任说。

杨主任介绍,保证农民在土地流转时获得更大收益,这是大家一致认同的。以前卖小产权房因为财力问题,实属无奈之举,只好卖一部分筹集资金,而这部分非村民占用的土地,签订合同的时候写的是“永久”、“长期”。

 这个问题在土地迅速增值的时候就会产生矛盾,村民都不愿意他们的土地被别人长期占用,就要找村干部,作为本届村主任,卖小产权房就会挨骂;作为后任村主任,如果能想办法清理这些被占用的土地,就会受到村民的拥护。

 “不就是撕毁合同嘛,在收回土地的效益,远远大于卖小产权房效益的时候,通过自认违约的办法赶走非村民是可行的”。杨主任列举了通州农民告画家的例子,虽然当时官司结案的时候,农民赔了钱,但是让画家把房子和宅基地还给了自己,将来土地的长期利益,还是自己的。

 “谁再卖土地就是对不起乡亲们,谁能想办法收回土地就是造福子孙”,杨主任这样表述村民对村干部的期望。

   尽管有明令禁止,且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险,但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势,迎合了不少人的需求。关于小产权的话题由来已久,各种解决方法也在尝试着进行,从现在的政策走向来看,绝不是放开交易和转正的时候,在相配套的法律还没健全的前提下,过度炒作只会误导投资人,给日后的管理带来无穷隐患。

                                           

                                                    转自新浪特稿记者  蒋举